생애최초 특별공급 자격 소득기준 (+취득세 감면 조건 미혼 주택구입 대출한도 특공)

생애최초 특별공급 자격 소득기준 (+취득세 감면 조건 미혼 주택구입 대출한도 특공)

요즘 청약 당첨되기가 정말 하늘의 별따기죠. 몇 가지 조건만 충족된다면 이용할 수 있는 생애최초 특별공급은 일반공급에 비해 훨씬 당첨확률이 높기 때문에 많은 분들이 관심을 가지고 있습니다. 기존에는 국민주택에서만 시행되었던 생애최초 특별공급이 민영주택에도 신설되어 더욱 폭넓게 혜택 받을 수 있어 내집마련을 꿈꾸는 분들께 좋은 기회가 될 수 있을 것 같습니다. 

 

생애최초 특별공급의 대상주택과 공급물량, 생애최초 특별공급 조건 및 자격 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

목차

• 1. 생애최초 특별공급이란?
• 2. 생애최초 특별공급지원대상 (+자격요건)
• 3. 생애최초 특별공급 대상주택 (+공급물량)
• 4. 생애최초 특별공급 선정방법
• 5. 생애최초 특별공급 Q&A

 

1. 생애최초 특별공급이란?

 

공공분양 및 민간분양 주택의 공급방법에는 일반공급, 우선공급, 특별공급이 있습니다. 

 

① 일반공급 : 우선공급 및 특별공급 대상자가 아닌 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법

② 우선공급 : 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법

③ 특별공급 :  생애최초, 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자와 같이 사회적 우대계층을 배려하는 차원에서 해당자에게 우선적으로 주택을 분양하는 방법

 

 

○ 생애최초 특별공급

 

입주자 모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우)로 주택을 구입하는 사람으로서 다음에 해당하는 모든 요건을 갖춘 사람은 건설·공급되는 국민주택 건설량의 25% 범위에서 한 차례에 한정하여 1세대 1주택을 기준으로 특별공급을 받을 수 있습니다.

 

 

 

2. 생애최초 특별공급지원대상 (+자격요건)

 

○ 신청대상

 

생애 최초(세대구성원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정)로 주택을 구입하는 분으로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우

 

국민주택	민영주택
일반공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 분	일반공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원인 분(국민주택과 달리 선납금을 포함한 600만원 이상 납부대상 아님)
입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀 (입양을 포함, 혼인 중이 아닌 경우에는 동일한 주민등록표 등본에 올라 있는 자녀를 말함)가 있는 분
입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 분 ** 투기과열지구 또는 청약과열지역의 주택에 특별공급 청약 시 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 세대에 속한 자는 청약불가

 

 

○ 청약자격

 

아래의 모든 요건을 충족하여야 생애최초 특별공급에 신청할 수 있습니다.

 

① 무주택세대구성원

 

무주택세대구성원은 동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 세대[청약신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자포함)] 전원이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있지 아니한 세대구성원을 말합니다.
* 분양권등 : 주택소유로 보는 경우 등 세부사항은 분양권등 참조
다만, 청약신청자의 배우자가 별도의 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에는 (배우자분리세대) 그 배우자와 배우자의 주민등록표등본에 등재된 직계존·비속을 포함합니다.

 

• 청약신청자 본인의 무주택기간은 만30세 (만30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고일)부터 산정합니다.
• 청약신청자의 배우자는 주민등록 분리세대인 경우에도 배우자 세대가 신청자와 동일한 주민등록표등본에 등재된 것으로 봅니다.
• 만60세 이상인 직계존속이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우에는 신청자가 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 다만 공공임대주택 및 노부모부양 특별공급을 신청하려는 경우에는 주택을 소유한 것으로 봅니다.

 

 

② 소득기준 충족

 

- 국민주택 :  해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%이하인 분 (21.2.2. 공급승인신청분부터 ‘130% 이하인 분’)

- 민영주택 : 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130%이하인 분 (21.2.2. 공급승인신청분부터 ‘160% 이하인 분’)

 

③ 자산기준 충족

 

공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우에만 해당
(민영주택과 공공주택 특별법이 적용되지 않는 국민주택은 미적용)

구분	자산보유 기준		세부내역
부동산 (건물+토지)	215,500천원 이하	건물	건축물가액은 해당세대가 소유하고 있는 모든 건축물의 공시가격 단, 건축물가액이 공시되지 않은 경우 시가표준액
			구분			가액선정기준
			주거용 건물	단독주택		공시가격
				공동주택		공시가격
				오피스텔		시가표준액(부속토지가액 포함)
			비주거용 건물	공장, 상가 (오피스텔)	건물	시가표준액
					부속토지	개별공시지가
		토지	토지가액은 지목에 상관없이 해당세대가 소유하고 있는 모든 토지면적에 개별 공시지가를 곱한 금액. 단, 아래 토지는 제외 「농지법」 제2조제1호에 따른 농지로서 같은 법 제49조에 따라 관할 시·구·읍·면의 장이 관리하는 농지원부에 같은 농업인과 소유자로 등재된 경우 「초지법」 제2조제1호에 따른 초지로서 「축산법」 제22조에 따른 축산업 허가를 받은 사람이며 축산업 허가증의 사업장 소재지와 동일한 주소인 경우 공부상 도로, 구거, 하천 등 공공용지로 사용되고 있는 경우 종중소유 토지(건축물을 포함) 또는 문화재가 건립된 토지 등 해당 부동산의 사용, 처분 등이 금지되거나 현저히 제한을 받는 경우로서 입주(예정)자가 구체적인 사실관계를 입증하는 경우 건축물가액에 토지가액이 포함되지 않는 비주거용 건축물 (상가, 오피스텔 등)의 부속토지도 토지가액에 포함(개별공시지가 기준)
자동차	34,960천원 이하	보건복지부장관이 정하는 차량기준가액 (차량기준가액이 없는 경우 자동차 등록 당시 과세표준액인 취득가액을 기준으로 최초등록일 또는 이전등록일로부터 경과년수에 따라 매년 10%를 감가상각하여 산출한 금액)으로 함. 다만, 자동차는 「자동차 관리법」시행규칙 제2조에서 정한 비영업용 승용자동차에 한하며, 해당 세대가 2대 이상의 자동차를 소유한 경우는 각각의 자동차가액 중 높은 차량가액을 기준으로 하며 아래의 경우를 제외함. 「장애인복지법」 제39조에 따른 장애인사용 자동차와 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자로서 상이등급 1급 내지 7급에 해당하는 자의 보철용 차량의 경우 「대기환경보전법」 제58조제3항에 따른 국가나 지방자치단체의 보조를 받고 구입한 저공해자동차의 경우 자동차가액에서 정부와 지방자치단체의 보조금을 제외한 금액으로 함 보건복지부장관이 정하는 차량기준가액이 없는 경우 자동차 등록증에 기재되어 있는 경우 : 자동차 출고(취득)가격(부가가치세가 제외된 금액) 자동차 등록증에 기재되어 있지 않은 경우 : 취등록세 납부 영수증, 지방세납부확인서 등에 표시된 과세표준액 확인 또는 해당 시·구·구청으로 문의 경과년수는 연식이 아닌 최초 신규등록일을 기준으로 계산하며, 경과년수에 따라 매년 10%씩 감가상각* 예시) 자동차 등록증상 2017년식 자동차를 2016년도에 구입하여 등록하였으면 차량기준가액에서 10%를 차감한 금액으로 판정

 

- 당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대하여 1세대에서 1인만 청약신청 할 수 있음

- 당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대하여 1인 1건만 신청 가능하며, 1인 2건 이상 청약신청 할 경우에는 모두 무효

단, 동일 주택에 대하여 1인이 특별공급과 일반공급 중복신청이 가능하나 특별공급 당첨자로 선정될 경우 일반공급 당첨자 선정에서 제외됩니다.

 

 

○ 청약통장

 

주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한지 24개월(지역 및 주택에 따라 6~24개월)이 경과하고 아래의 요건을 충족하는 분

 

1) 국민주택

- 주택청약종합저축(청약저축) : 1순위자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회(지역에 따라 6~24회) 이상 납입하고 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자

 

2) 민영주택 (전용면적 85㎡이하)

- 주택청약종합저축(청약예금) : 1순위자로서 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 자
- 청약부금 : 1순위자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 납입하여 납입인정금액이 지역별 신청 가능한 예치금액 이상인 자

 

 

 

3. 생애최초 특별공급 대상주택 (+공급물량)

 

○ 대상주택

 

국민주택, 민영주택(전용면적 85㎡ 이하)

* 단, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택(모델)은 제외

 

- 국민주택 

• 국가, 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m2 이하 (수도권, 도시지역이 아닌 읍·면은 100m2 이하)의 주택
• 국가나 지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설·개량하는 주거전용 면적 85m2 이하의 주택

 

- 민영주택

• 국민주택을 제외한 주택

 

 

○ 공급물량

 

- 국민주택 : 건설량의 25% 내
- 민영주택 : 건설량의 7% (공공택지 : 15%) 내

 

 

 

4. 생애최초 특별공급 선정방법

 

○ 우선배정

- 기준소득에 해당하는 신청자에게 생애최초 특별공급 배정물량의 70퍼센트를 우선공급하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정
- 상위소득에 해당하는 배정물량의 입주자 선정 시 우선공급 입주자로 선정되지 않은 자를 포함
* 소득우선 공급은 21.2.2. 공급승인신청분부터 적용


○ 같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정순서

① 해당 주택건설지역 거주자
② 추첨

 

 

 

5. 생애최초 특별공급 Q&A

 

Q1. 6개월 전 상속으로 잠깐 부모님 주택을 소유했다가 팔았습니다. 현재 이혼 상태이고, 미성년인 아이가 있으나 전처가 키우고 있습니다. 또한 5년 동안 가게를 하면서 소득세를 납부했으나 현재는 폐업을 한 상황입니다. 생애최초 특별공급을 신청해도 될까요?

 

A1. 상속, 증여를 통해 주택을 소유했다하더라도 생애 최초 특별공급은 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우에만 청약을 신청할 수 있으므로 신청대상자에 해당하지 않습니다.

생애 최초 특별공급은 입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람을 대상으로 하는데 미혼인 자녀와 주민등록등본상에 함께 등재되어 있어야 합니다. 만약 자녀와 동일 주민등록등본상에 등재되어 있지 않다면 신청대상이 되지 못합니다.

생애 최초 특별공급은 자영업자가 아니더라도 입주자 모집공고일 현재 과거 1년 내에 소득세를 납부한 사람으로서 지난 5년 이상 소득세를 납부하였으면 신청이 가능합니다.

 

 

Q2. 1순위에 해당하려면 청약 통장에 선납금 포함 600만 원 이상 있어야 하나요?

 

A2. 민영 생애최초 자격요건 중 청약통장 선납금 600만 원 조건은 없으나, 주택공급규칙 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원의 자격조건을 충족할 필요가 있습니다.
* 투기과열지구등 : 통장가입 2년 이상, 지역별 예치금액 충족자(특별시 300만 원 등)
수도권 (투기과열제외) : 통장가입 1년 이상, 지역별 예치금액 충족자
비수도권 (투기과열제외) : 통장가입 6개월 이상, 지역별 예치금액 충족자
[민영주택 청약 예치금액기준]
- 구분 : 전용면적 85㎡ 이하
- 서울특별시·부산광역시(300만 원), 그밖의 광역시(200만 원), 경기도 기타 지역(200만 원)

특히, 투기과열·조정대상 지역의 1순위 요건에는 세대주만 가능하고, 세대원 중 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨사실이 있는 경우에는 1순위에서 제외되므로 유의하셔야 됩니다.

 

 

Q3. 결혼은 했는데, 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있는 경우에도 청약가능해요?

 

A3. 청약자가 혼인사실을 가족관계증명서 또는 혼인관계증명서로 증명하는 경우는 배우자가 주민등록표등본상 분리되어 있어도 청약가능합니다. 다만, 배우자 및 배우자의 동일 등본에 등재되어 있는 신청자(배우자 포함)의 직계존비속 전원이 과거 주택소유사실이 없어야 합니다.

 

 

Q4. 5년 이상 소득세를 납부한 근로자 또는 자영업자만 가능해요? 프리랜서는요?

 

A4. 근로자 또는 자영업자가 아닌 경우, 입주자모집 공고일로 부터 과거 1년 내에 소득세(근로소득·사업소득)를 납부 한 자도 포함합니다. 보험설계사, 방문판매원 등 자영업자가 아닌 경우에도 입주자모집 공고일 현재 1년 이내 소득세를 납부한 자로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 경우에는 신청 가능합니다.

 

 

Q5. 저는 소득이 없어서 소득세를 안냈고, 배우자는 5년 이상 소득세를 냈는데 청약자격이 될까요?

 

A5. 5년 이상 소득세 납부실적은 청약자 본인이 납부한 경우만 인정하며, 배우자 또는 세대원의 납부실적은 인정되지 않습니다. 따라서 청약자격이 없습니다.

 

 

Q6. 세대원중에 소형저가에 해당하는 주택을 보유하고 있는 경우 민영주택 생애최초 특별공급 신청이 가능한가

 

A6. 소형저가주택은 민영주택의 일반공급 신청 시에만 적용(가점제)되는 규정입니다. 세대원 중에 소형.저가주택을 보유하고 있는 경우에는 유주택자로 생애최초 특별공급의 대상자로 인정되지 않습니다. 참고로 소형저가주택은 주거전용면적 60㎡ 이하 & 공시가격 수도권 1억3000만원 이하, 지방 8000만원 이하 주택을 말합니다.

 

 

Q7. 청약예부금 통장이 아닌 청약저축 통장 가입자인 경우 신청 가능한가

 

A7. 기본적으로 민영주택은 청약부금, 청약예금, 주택청약종합통장으로만 청약신청이 가능합니다. 청약저축 가입자의 경우에는 입주자 모집공고일 전에 청약저축 통장을 청약예금 통장으로 전환하는 경우 신청 가능합니다. 청약저축 통장은 국민주택 청약 시에만 이용 가능하며, 청약저축을 청약예금으로 전환한 후에 청약저축으로 재전환은 불가능하다는 점을 유의해야 합니다.

 

 

Q8. 신설되는 민영주택 생애최초 특공의 자격은 어떻게 되나

 

A8. 기본적으로 국민주택과 같습니다. 다만 높은 분양가를 고려해 소득수준은 도시근로자 월평균 소득의 100%에서 130%까지 완화했습니다. 3인 이하 가구 기준으로 기존 555만원에서 722만원으로 늘었습니다. 4인 가구 기준으로는 기존 622만원에서 809만원으로 증가합니다.

 

 

Q9. 신혼부부 특공의 소득 요건은 얼마나 완화됐나

 

A9. 신혼부부 특공의 경우 생애최초 주택 구입에 대해 소득 요건을 더 완화해줍니다. 현재 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득 120%(맞벌이 130%) 이하라면 신청이 가능합니다. 여기에 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부를 대상으로 소득기준을 10%포인트 완화해 적용합니다. 이렇게 되면 맞벌이는 월평균 소득 140%까지 청약 자격을 얻게 됩니다. 4인 가구 기준 월평균 소득 140%는 872만원입니다. 연봉으로 환산하면 1억464만원에 달합니다. 완화되는 신혼부부 특공 소득요건이 적용되는 주택은 민영주택의 신혼부부 특공과 공공분양인 신혼희망타운입니다. 단, 분양가격이 6억~9억원인 경우에 한해서입니다.

 

 

Q10. 2015년 경기도 거주 당시 85㎡이하 청약예금 가입자가 모집공고일 2년 전까지 서울특별시로 전입해 청약신청 하려는 경우 1순위 요건 충족이 되는가

 

A10. 청약예금은 면적별 특화된 하나의 상품으로 85㎡이하 가입 시 경기도 거주자로 200만원 예치한 경우, 가입일로부터 2년(투기과열지구 또는 청약과열지역) 경과시 1순위 자격을 만족합니다. 단, 지역별 예치금은 입주자 모집공고일 현재 신청자의 주민등록표등본상 거주지역을 기준으로 판단합니다. 때문에, 서울특별시에 청약하고자 하는 경우 청약접수 당일까지 지역간 예치금 차액(100만원)을 납입하면 청약을 할 수 있습니다.

 

 

Q11. 이혼한 뒤 자녀는 있으나 자녀가 모집공고일 현재 신청자와 주민등록표상 분리되어 있어도 신청이 가능한가

 

A11. 공고일 현재 청약자가 이혼 등으로 배우자가 없는 경우에는 미혼인 자녀(입양포함)가 주민등록표등본상 같이 등재된 경우에만 신청 가능합니다.

 

 

Q12. 배우자가 없는 자로서 모집공고일 현재 자녀가 같은 주민등록표등본상에 등재되어 있으나, 이혼 한 자녀의 경우에도 신청 가능한가

 

A12. 생애최초 주택 특별공급 운용지침 제4조(청약자격)의 규정에 따라, 자녀는 미혼인 자녀만 인정되며, 이혼한 자녀는 해당되지 않습니다.

 

 

Q13. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자만 가능한가. 보험설계사 및 방문판매원은 안되는가

 

A13. 기본적으로 모집공고일 현재 근로자 및 자영업자는 포함됩니다. 생애최초 주택 특별공급 운용지침 제4조(청약자격)의 규정에 따라 공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 경우에는 과거 1년 내에 소득세(근로소득ㆍ사업소득)를 납부 한(소득세 납부의무자이나 소득공제·세액공제·세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함) 자도 포함됩니다. ‘과거 1년’은 입주자모집 공고일로부터 1년을 말합니다. 해당연도에 소득세 납부가 확인되는 경우에도 인정됩니다. 보험설계사, 방문판매원 등 자영업자가 아닌 경우에도 모집공고일 현재 1년 이내 소득세를 납부한 자로서 통산 5년 이상 소득세를 납부한 경우에는 신청 가능합니다.

 

 

Q14. 본인(청약자)은 소득이 없고, 배우자는 근로소득이 있는 경우 배우자가 소득세를 납부한 기한도 인정되나

 

A14. 주택공급 신청자 본인이 소득세를 납부한 경우에만 인정됩니다. 배우자 또는 세대원이 소득세를 납부한 사실은 인정되지 않습니다.

 

 

Q15. 과거 5개년도 소득세 납부내역은 60개월을 의미하는가. 또 소득세 납부실적 5년은 연속적으로 납부한 것을 의미하나

 

A15. 모집공고일 현재 과거 5개년도 소득세 납부내역은 개월 수가 아닌 연도별 횟수를 의미합니다. 납부내역은 통산 5년의 납부실적을 의미하며, 특히, 비연속적인 경우도 합산하여 인정가능합니다. 예를 들어 2011년 2013년 2015년 2018년 2019년에 각각 소득세를 납부한 경우 가능합니다. 1년 기간 동안 12개월 이하로 근무하여 납부한 경우도 1개년의 실적으로 인정해줍니다.

 

 

Q16. 과거 5개년도 소득세 납부사실을 확인할 수 있는 서류는 무엇인가

 

A16. 과거 소득세 납부사실 확인은 아래의 서류를 통해 확인 가능
• 소득금액증명(근로소득자용 또는 종합소득세신고자용) - 세무서
• 납세사실증명(종합소득금액증명 제출자에 한함) - 세무서
• 근로소득원천징수영수증 또는 사업소득원천징수영수증 - 해당직장
• 일용근로소득 지급명세서(원천징수영수증) - 해당직장/세무서
• 일용근로자 소득금액증명 - 세무서

 

 

Q17. 청약자가 근로소득(사업소득이) 없는 상황에서 이자소득, 배당소득만 있는 경우 청약자격이 있는가

 

A17. 생애최초 특별공급은 소득세법 제19조 또는 제20조에 해당하는 근로소득(사업소득)에 대한 소득세를 납부한 적이 있어야 가능합니다. 근로소득(사업소득)에 따른 소득세 납부 실적이 없을 경우 청약이 불가합니다.

 

 

Q18. 세대원이 2인 이하인 경우, 월평균 소득은 3인 이하의 소득을 적용하는가

 

A18. 본인 포함 세대원이 2인 이하인 경우에 월평균 소득은 ‘3인 이하 기준 소득’을 적용합니다.

 

 

Q19. 과거에 신혼부부 특별공급에 청약하여 당첨된 적이 있는 경우 생애최초 특별공급 신청이 가능한가

 

A19. 특별공급은 1세대당 1회만 공급됩니다. 과거 본인 및 세대 구성원 중 신혼부부·노부모부양·다자녀가구·기관추천·이전기관 등의 특별공급을 받은 적이 있는 자는 생애최초 특별공급을 신청할 수 없습니다.

 

 

Q20. 해외근무자는 어떻게 되나

 

A20. 현재, 해외에 장기간 근무 중인 청약자는 우선공급 대상자에서 제외하고 있습니다. 장기간의 요건은 모집공고일 기준으로 과거 2년 이내 ①계속하여 90일, ②연간 누적 183일을 초과하여 해외에 거주한 경우입니다. 이 경우 해당지역 우선공급 신청자격이 인정되지 않습니다. 하지만 예외적으로 해외근무 등 생업사정으로 인하여 혼자 국외에 체류한 경우(단신부임)에는 국내에 거주한 것으로 인정하여, 우선공급 대상자로서 청약을 할 수 있게 됩니다.

 

 

지금까지 생애최초 특별공급의 신청대상과 대상주택에 대해 알아보았습니다! 아래에 있는 유용한 주택 구입, 청약 관련 내용도 참고하시면 좋을 것 같습니다! :)

 

주택청약 종합저축 국민주택 민영주택 총정리 (+1순위 조건)

청년우대형 주택청약 총정리 (+청약통장 납입금액 신청방법 전환 비과세 무주택 세대주)

2021년 아파트 공시지가 조회 방법 (+열람 사이트 실거래가와 차이점)

신혼부부전용 주택구입자금 대출 (+주택도시기금 자격 조건 한도 금리 신청)

내집마련디딤돌대출 총정리 (+자격 조건 한도 미혼 고정금리 신용등급 서류)