주택 임대차 신고제 전월세 계약 신고 방법 (+의무화 과태료 대상 신고서 계도기간)

주택 임대차 신고제 전월세 계약 신고 방법 (+의무화 과태료 대상 신고서 계도기간)

주택 계약을 하기 위해 어플 등으로 시세를 찾아보고 발품을 팔아봐도 임차인들 입장에서는 시세에 맞게 집을 구한 게 맞는지 알 수 있는 방법이 없습니다. 이에 정부에서는 투명한 임대차 시장을 만들어 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대차 3법이라고 불리는 '주택임대차보호법'을 개정했습니다. 그 중에서도 임차인이 시세 정보를 제공받을 수 있도록 하는 전월세 신고제(임대차 신고제)가 시작되었습니다.

이 주택 임대차 신고제가 과연 무엇인지, 신청 대상부터 신청 방법까지 알아보도록 하겠습니다. 

 

목차

• 1. 주택 임대차 신고제란?
• 2. 주택 임대차 신고제 적용 대상(+의무)
• 3. 주택 임대차 신고제 신청 방법
• 4. 주택 임대차 신고제 자주 묻는 질문

 

1. 주택 임대차 신고제란?

 

임대차 신고제는 전월세 계약시 임대차 계약 정보를 신고하도록 하여 임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도입니다.

임대차 신고제에 따라 전월세 계약 시 30일 이내에 주택 소재지 관청에 계약 당사자의 인적 사항, 임대 기간 및 임대료 등 표준임대차계약서에 명시된 계약 정보를 신고해야 합니다. 신규 계약은 물론 갱신 계약, 변경 및 해제 등도 모두 해당되며 계약 금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외합니다.

임대차 신고제로 임대차 실거래 최신 정보를 취합하여 임차인에게 제공합니다.

 

 

 

2. 주택 임대차 신고제 적용 대상(+의무)

 

○ 신고  대상

 

① 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택

② 수도권(서울특별시·인천광역시 및 경기도), 광역시, 도(군 단위 제외) ,세종특별자치시, 제주특별자치도

③ 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약

 

 

○ 신고 의무인

 

- 임대차계약당사자 : 임대인 · 임차인 공동신고 (위임신고 가능)

 

 

○ 신고 의무

 

- 6월 1일 이후 체결하는 신규 계약

- 기존 계약에 대한 가격 변동이 있는 갱신계약이나 해제 시에도 적용

- 계약 금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외

- 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약의 내용을 공동신고하는 것이 의무화

 

 

○ 제재 사항

 

- 미신고(지연사례 포함) 또는 거짓신고에는 과태료가 부과

- 제도의 안정적 정착을 위해 2022년 5월 31일까지 과태료 부과 유예

- 미신고 기간과 계약 금액에 비례해 최저 4만원~최대 100만원까지 과태료 차등 부과

※ 부동산거래전자계약시스템으로 임대차 계약을 체결한 경우 임대차 계약의 신고로 간주

 

 

 

3. 주택 임대차 신고제 신청 방법

 

신고는 주택 소재 동주민센터 통합민원창구 혹은 부동산거래관리시스템을 통한 비대면 온라인으로도 할 수 있습니다. 

 

○ 온라인 신고 방법

 

1) 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/) 접속 > 임대차신고 대상지역 선택 후 [신고하기] 클릭

 

2) 시군구 메인 화면에서 상단 메뉴의 [로그인] 버튼을 클릭하여 로그인 절차를 진행

 

3) [주택 임대차계약신고] > [임대차신고서 등록]

 

4) 소재지 읍면동과 신청인 구분 선택

 

5) 임대차 계약 당사자 정보 입력 

※ 주민등록번호 입력 시 [실명확인] 버튼 클릭하여 실명확인 必

 

6) 임대목적물의 소재지와 주택유형, 임대면적 등 정보 입력

 

7) [작성완료] 버튼을 클릭하여 전자서명 페이지로 이동

 

8) [서명하기] 버튼을 클릭하면 전자서명이 완료

 

9) 신고이력조회 목록창에서 접수된 임대차신고서를 확인

※ 접수완료 후 공무원의 승인 절차가 완료되어야 신고접수 완료

 

 

○ 신고필증 발급 방법

 

1) 접수된 임대차신고서를 공무원이 확인 후 [승인처리]를 하면 진행상태에 [신고완료]로 변경됩니다.
작업구분란에 [필증인쇄] 클릭 시 신고필증을 인쇄할 수 있습니다.

 

2) 임대차신고서 작성 시 현재 진행상태가 상단에 표시되어 확인할 수 있습니다.
[필증발급] 버튼을 클릭하면 신고필증을 인쇄할 수 있습니다.

 

3) (견본) 신고필증

 

기타 자세한 사항은 주택임대차 상담 콜센터(☎1588-0149) 또는 주택 소재 구청(동주민센터)으로 문의하시면 됩니다!

 

 

 

4. 주택 임대차 신고제 자주 묻는 질문

 

Q1. 임대차신고제 대상 주택은?

 

A1. 임대차계약을 체결한 주거용 건물(주택)로서 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당한다.

 

 

Q2. 신고금액 기준은?

 

A2. 신고금액 기준은 보증금이 6000만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약이다.

 

 

Q3. 갱신계약도 신고해야 하나

 

A3. 신규·갱신계약 모두 신고해야 한다. 신고 항목은 임대인·임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보(주소, 면적 또는 방수), 임대료, 계약기간, 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용이다. 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부를 추가하도록 규정했다. 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약일 경우엔 신고하지 않아도 된다.

 

 

Q4. 신고 방법은? 누가 신고해야하나

 

A4. 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인해 신고하는 것을 원칙으로 한다. 서류 제출은 임대인 또는 임차인 중 한 명만 해도 된다.

 

 

Q5. 어디서 신고해야 하나

 

A5. 임대한 주택의 관할 읍면동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청 가능하며, 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고도 가능하다. 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 ‘부동산거래관리시스템’ 사이트에 접속하면 된다. 임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인(서명)하여야 하나 임대차 계약서를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능하다. 다만 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 제외한다.

 

 

Q6. 계약서가 꼭 있어야 하나

 

A6. 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능하다.

 

 

Q7. 신고하지 않을 경우 불이익은?

 

A7. 임대차 계약을 신고하지 않을 경우 100만원 이하의 과태료를 내야한다. 다만 시행일인 오는 6월 1일부터 2022년 5월 31일까지는 계도기간으로 과태료를 물지 않는다.

 

 

Q8. 과태료 부과를 유예한 이유는?

 

A8. 새로운 제도가 도입되는데 따른 일반 국민들의 적응기간, 임대차 계약이 통상 2년 단위로 이루어지고 점 등을 감안해 1년간 유예했다.

 

 

Q9. 신고 데이터 공개시점은 언제인가

 

A9. 신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정 기간이 필요하다. 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증해 11월경 시범 공개를 추진한다.

 

 

Q10. 공개되는 데이터는 어떤 내용을 포함하나

 

A10. 현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상한다. 현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나, 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 예정이다. 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상한다.

 

 

Q11. 임대차신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업은 아닌가

 

A11. 임대차신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도다. 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바가 없다.

 

 

Q12.  6월 1일 이전 계약도 신고할 수 있나?

 

A12. 아니다. 1일 이후 계약만 해당된다. 또 신규 계약이거나 계약 내용이 바뀐 상태에서 이뤄지는 갱신 계약만 대상이다. 즉 보증금이나 월세를 그대로 둔 상태에서 계약 갱신이 이뤄졌다면 신고하지 않아도 된다.

 

 

Q13. 계약금이 대상기준에 미치지 못해도 할 수 있나?

 

A13. 안된다. 대상지역도 경기도를 뺀 나머지 도 지역의 군 지역은 제외된다. 이런 지역에서 이뤄진 임대차계약은 지난해 신고된 임대차계약 217만 가운데 3만6000건(1.7%)에 불과할 정도로 많지 않다.

 

 

Q14. 어떤 내용을 신고해야 하나?

 

A14. 임대인(집주인) 임차인(세입자)와 관련한 정보와 임대주택의 종류, 위치, 면적, 임대계약 내용 등이다. 즉 임대차 계약서 내용 전부라고 보면 된다. 방문 신고한다면 계약서를 그대로 가져가면 되고, 온라인 신고라면 계약서를 스캔해 파일로 만들거나 스마트폰으로 사진을 찍어 제출하면 된다. 만약 계약서가 없다면 계약내용을 확인해줄 수 있는 문서나 통장 입금내역 등 계약 입증서류를 제출해도 된다.

 

 

Q15. 1명이 신고하면 다른 사람들이 신고 여부를 확인할 방법은?

 

A15. 신고 접수와 완료 단계에서 집주인이나 세입자에게 문자로 통보가 된다. 온라인 신고 사이트를 통해서도 확인할 수 있다. 만약 신고 내용이 미흡해 보완 요구가 있을 때에도 문자로 안내된다.

 

 

Q16.  확정일자는 어떻게 부여받나?

 

A16. 임대차 신고를 할 때 계약서를 함께 제출하면 ‘임대차계약신고필증’을 줄 때 우측 상단에 확정일자 번호가 표시된다. 확정일자는 신고 접수일 기준으로 발행된다. 예컨대 6월 5일(토)에 신고 접수를 하고, 신고 처리가 6월 7일(월)에 이뤄졌다면 확정일자 효력은 5일 발생한다는 뜻이다.

 

 

Q17. 전입신고만 하면 임대차 신고가 자동적으로 이뤄지나?

 

A17. 현장 방문으로 임대차 신고를 하면서 임대차 계약서를 제출하면 가능하다. 정부24를 통해 전입신고를 할 때 임대차 신고 메뉴를 선택해 신고해도 이런 효과를 거둘 수 있다.

 

 

Q18. 실제 입주가 늦어져 전입신고를 계약 후 한 달 뒤에 해야 한다. 어떻게 하는 게 좋은가?

 

A18. 계약 후 30일이 지나 전입신고를 해야 한다면 계약 30일 이전에 임대차 신고를 먼저 하는 게 좋다. 과태료를 내야 하는 등 불이익이 따르기 때문이다. 이후 전입신고는 실제 입주한 뒤에 해도 된다.

 

 

Q19. 서울에 사는 세입자인데 ‘제주 한 달 살기’를 계획 중이다. 신고 대상인가?

 

A19. 아니다. 전입신고가 돼 있는 본 거주지가 있다면 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약은 신고 대상에서 제외된다. 대표적인 예가 ‘제주 1개월 살기’다. 일시적인 출장으로 체류하는 경우에도 신고하지 않아도 된다.

 

 

Q20. 회사기숙사에 살고 있는 직장인이다. 신고대상인가?

 

A20. 그렇다. 보증금이 6000만 원을 넘거나 월세를 30만 원을 초과해 낸다면 신고를 해야만 한다. 다만 대학교나 고등학교 기숙사에 살고 있다면 신고 대상에서 제외된다. 학교 기숙사는 관련 법령에 따라 학교시설로 분류되고, 일반적인 주거용 임대차 계약 형식을 따르지 않는 데다 기숙사비가 ‘대학 e알리미’에 공시된다는 점을 감안한 조치이다.

 

 

Q21. 이번 조치가 세입자 보호에 기여할 수 있나?

 

A21. 정부는 신고제 의무화가 세입자 보호에 기여할 것으로 기대하고 있다. 그동안 소액이거나 단기, 갱신계약 등은 확정일자를 받지 않는 경우가 많았다. 국토부에 따르면 확정일자 신고건이 전체 임대차 계약의 30% 수준에 머문 중요한 이유였다. 또 신고제를 통해 확정일자를 자동적으로 부여받게 돼 편리해진다. 확정일자 수수료(600원)도 절감할 수 있다.

 

 

Q22. 신고제가 임대차 시장 투명화에 기대한다는 근거는?

 

A22. 정부는 761만 임차가구 중 이번 신고제를 통해 365만 가구(47%)의 자료를 확보할 수 있을 것으로 추정하고 있다. 여기에 공공임대 입주자 정보와 주거급여 지급 조사자료 등을 통해 얻을 수 있는 228만 가구의 임대차 정보까지 더하면 모두 584만 가구(77%)의 임대차 정보 파악이 가능질 것으로 예상한다. 그만큼 많은 정보를 확보할 수 있게 된다는 뜻이다.

 

 

Q23. 집주인에게도 도움이 되나?

 

A23. 그렇다고 볼 수 있다. 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정 임대료 책정에 도움이 될 수 있다. 특히 아파트에 비해 시세를 파악하기 쉽지 않은 다세대·단독주택·빌라 등을 가진 집주인이 보다 관련 정보를 확보하기 쉬워질 수 있다.

 

 

Q24. 과세정보 등으로 활용될 가능성은 없나?

 

A24. 배제할 수 없다. 정부는 신고제가 임대차 시장 동향파악과 임차인 보호를 목적으로 도입된 제도이며, 과세자료로 활용하지 않는다고 강조하고 있다. 하지만 시장에서는 신고 내용이 과세정보로 활용될 가능성이 높다고 보고 있다.

 

 

Q25. 표준임대료 도입 우려도 제기되는데…

 

A25. 신고제를 통해 쌓인 데이터가 표준임대료를 만드는 근거자료로 활용될 가능성도 있다. 표준임대료는 지방자치단체별로 물가와 경제 사정 등을 고려해 적정 수준의 임대료를 확정 고시하는 방식이다. 정부는 이에 대해 공식적으로 부인하고 있다. 하지만 시중에서는 가능성을 배제할 수 없다는 관측이 많다. 지난해 김현미 전 국토부 장관이 이 제도의 도입 가능성을 시사하기도 했다.

 

 

A26. 과도하게 개인 정보가 노출되는 것 아닌가?

 

A26. 배제할 수 없다. 특히 아파트와 달리 가구수가 많지 않은 다세대·다가구 등은 그 가능성이 크다. 보증금 수준과 계약만료일 등이 노출되면서 각 가정의 자산 규모 등을 추정하기 어렵지 않을 수 있다.

 

 

A27. 임대인 임차인이 모두 외국인인데도 임대차 신고를 해야 하나요?

 

A27. 임대인/임차인이 외국인인 경우에도 임대차 신고의무를 이행해야 합니다. 임대차 계약시 확인한 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등)으로 신고해야 하며, 임대차 신고의무는 내국인과 외국인을 구분하지 않습니다.

 

 

A28. 주거용 임대차 계약을 체결한 부동산이 무허가 건축물인데도 신고대상 인가요?

 

A28. 무허가 건축물이라 하더라도 주거용 임대차 계약을 체결한 경우 신고대상입니다.

 

 

A29. 서울시 아파트로 보증금 5천만원에 월세 35만원인 임대차 계약은 신고대상에 해당되나요?

 

A29. 보증금을 기준으로 5천만원은 신고대상에 해당되지 않으나, 월차임(월세)이 35만원으로 30만원을 초과하므로 신고대상에 해당됩니다.

 

 

A30. 임대차 신고제 시행 후 제도 인지를 못하여 신고를 지연하였는데 과태료가 즉시 부과 되나요?

 

A30. 임대차 신고 시행 후 제도의 안정적 정착 등을 위하여 시행일 이후 1년간 과실에 따른 위반행위에 대한 과태료 부과는 유예하도록 할 예정입니다. 다만, 고의적인 임대료 거짓신고, 임대차 신고의 거부 행위에 대해서는 과태료 부과 유예대상에 해당되지 아니함을 유의해야 합니다.

 

 

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